با فروشنده ملک که منکر معامله است چه کنیم ؟!
اگر به موجب قراردادی عادی و یا قول و قرار شفاهی ملکی را خریداری کردیم و فروشنده منکر این معامله شد چه کنیم ؟!
سلام، من حامد نورمحمدی، وکیل پایه یک دادگستری هستم و به این پرسش مهم در قالب یک مقاله کوتاه پاسخ می دهم…
حکایت این دعوی
پس از انجام خرید و فروش معمولاً مبایعه نامه‌ای (قرارداد کتبی عادی بیع) بین طرفین معامله تنظیم می‌شود و یا به طور شفاهی این عقد شکل می گیرد. به موجب این عقد خریدار به محض وقوع عقد ، حتی اگر قیمت مورد معامله را پرداخت نکرده باشد، مالک مبیع (مال فروخته شده ) شناخته می‌شود. حال در طول قرارداد هر یک از طرفین معامله به دلایل مختلف ممکن است وقوع بیع را انکار کنند و در این زمان باید طرف مقابل باید وقوع عقد بیع را با طرح دادخواست ، در دادگاه اثبات کند.
البته چنانچه به هر دلیلی نمی خواهید وکیل بگیرید، باید به این نکته مهم توجه داشته باشید که تنظیم دادخواست و لوایح را به وکیل متخصص بسپارید.
ساختمان حقوقی این دعوی چگونه است ؟
مرجع صالح به رسیدگی
در خصوص اموال غیرمنقول ( به اصطلاح عرف امروزی ما همان املاک ) باید در دادگاه حقوقی که آن ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است، دعوی رسیدگی شود و در خصوص سایر اموال منقول (مثل خودرو و … ) اصولاً در دادگاه محل اقامت خوانده به این دعوی رسیدگی می شود.
خواهان دعوی
کسی که حق او مورد انکار واقع شده است که عموماً خریدار ملک است ؛ چه اصالتاً چه وکالتاً و چه ولایتاً.
خوانده دعوی
کسی که حق خواهان را انکار می کند که عموماً فروشنده ملک است.
دلایل اثبات دادخواست وقوع عقد بیع چیست ؟
در صورتی که یکی از طرفین وقوع بیع را طبق قرارداد یا به صورت شفاهی منکر شود، لازم است که طرف مقابل طبق مدارک و ادله‌ای که دارد اثبات عقد بیع را انجام دهد. در ادامه مدارکی که برای اثبات این عقد استفاده می‌شود را ارائه کرده‌ایم.
وجود سند مالکیت
اگر برای وقوع عقد بیع سند عادی یا مبایعه نامه وجود داشته باشد و خریدار یا فروشنده ادعا کند که آن سند جعلی است، دادگاه بر اساس سایر شواهد و ادله درباره سند تنظیم شده بین طرفین تصمیم‌گیری می‌کند. در این شرایط اگر چندین مبایعه نامه برای مورد معامله وجود داشته باشد، مبایعه نامه‌ای که متقدم بر سایر اسناد تنظیم شده است به عنوان محق انتقال مالکیت در دادگاه شناخته می‌شود.
اگر خریدار سند مالکیت داشته باشد، نیازی به اثبات وقوع بیع از سمت او نخواهد بود؛ اما در شرایطی که خریدار مبلغ ثمن را پرداخت کرده و فروشنده سند را به نام خریدار منتقل نکرده باشد، خریدار با ارائه مدارک و ادله دیگر می‌تواند اثبات وقوع بیع را انجام دهد.
اقرار به وقوع بیع
در جریان دادگاه ممکن است فردی که وقوع بیع را انکار کرده به عقد بیع اقرار کند. همچنین در صورتی که فرد انکار کننده بیع به وقوع عقد بیع در حضور دو شاهد عاقل و بالغ اقرار کرده باشد می‌توان از این اقرار به عنوان مدرک استفاده کرد.
شهادت شاهدین
اگر عقد بیع به صورت شفاهی انجام شده باشد، برای اثبات آن می‌توان از شاهدان موضوع هم کمک گرفت. در این شرایط دو نفر مرد عاقل و بالغ یا یک مرد و دو زن عاقل و بالغ باید به وقوع عقد بیع شهادت دهند.
امارات یا قرائن
امارات یا قرائن مدارکی هستند که نمی‌توانند وقوع بیع را به صورت کامل ثابت کنند، اما باعث شک کردن قاضی و نهاد تصمیم‌گیری درباره وقوع این عقد و اثبات عقد بیع می‌شوند. از جمله این مدارک می‌توان به صدا یا فیلم ضبط شده موقع انجام معامله یا رد و بدل کردن اسنادی مانند چک بین طرفین معامله اشاره کرد.
سوگند
در صورتی که امکان ارائه هیچ‌کدام از مدارک و ادله ذکر شده برای اثبات وقوع بیع وجود نداشته باشد، خواهان می‌تواند سوگند یاد کند که عقد بیع انجام شده است.
مدارک ضمیمه دادخواست چه مواردی است؟
برای اثبات وقوع عقد بیع توسط خریدار یا فروشنده، لازم است که خواهان مدارکی که برای رسیدگی به این موضوع لازم است را آماده کند.
- مدارک وقوع بیع از جمله اسناد عادی یا رسمی، امارات و قرائن، اسامی شهود یا اقرار خوانده به عقد بیع
- رسید پرداخت وجه (با ذکر شماره چک در مبایعه نامه
- استشهادیه کتبی شهود و سپس حضور شاهدان در دادگاه جهت اثبات وقوع عقد بیع
