بررسی ارزشمندترین قرارداد ملکی
ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت چیست و آیا قانون و آیین نامه خاصی در این باره وجود دارد ؟!
سلام؛ من حامد نورمحمدی هستم و به این پرسش، در قالب یک مقاله کوتاه پاسخ می دهم.
ابعاد قرارداد مشارکت در ساخت
با توجه به افزایش فزاینده قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی، این قرارداد مخصوصا در تهران باارزشترین و پیچیده‌ترین قرارداد ملکی است. به عنوان یک زمین ۴۰۰ متری در محله دروس تهران، در حداقل ترین حالت ممکن ارزشی بالای 100 میلیارد تومان دارد. از طرفی این قرارداد یک قرارداد خرید و فروش نیست و یک همکاری ۳ الی ۴ ساله محسوب می‌شود. به همین دلیل پیچیدگی‌های بیشتری در این قرارداد وجود دارد.
عقد لازم
ماهیت قراردادهایی مانند مشارکت در ساخت از نظر فسخ و انحلال، به دو بخش عقود لازم و جایز تقسیم می‌شوند. عقود لازم یعنی هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند مگر در یکی از حالات زیر:
- در صورتی که با توجه به قانون درصورت وجود شرایط خاصی به یکی از دو طرف حق فسخ داده شده باشه مثل خیارات
- اگر در قرارداد مشخص شده باشد که در برخی شرایط یکی از طرفین حق فسخ دارد.
- حالتی که دو طرف اقدام به عقد یک قرارداد جدبد بکنند که عقد قبلی را باطل اعلام بکند. که به این امر اقاله می‌گوییم.
عقد نامعین
عقود در قانون مدنی به دو عقد معین و نامعین تقسیم می‌شود. عقود معین عقودی هستند که به دلیل پرکاربرد بودن قانون برای آنها اسم تعیین کرده است. برای این عقود قوانین خصوصی در قانون تعیین شده است. اما عقود نامعین مثل عقد مشارکت در ساخت، فقط تابع شرایط اساسی صحت معاملات هستند. در قانون اسمی از عقود نامعین برده نشده است و این عقود ذیل ماده ۱۰ و ۱۸۳ قانون مدنی تعریف می‌شوند.
عقد موقت
اصولاً باید قرارداد مشارکت در ساخت حرفه ای و اصولی ، دارای مدت و همچنین زمان بندی باشد و اگر مدت در قرارداد تعیین نشود، قرارداد حالت دائم به خود می گیرد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکرد، باید از طریق دادگاه او را ملزم به ایفای تعهدات خود نمود و اگر حتی با صدور حکم دادگاه و صدور اجرائیه به تعهدات خود عمل نکرد ، طبق فرمول ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی ، حق فسخ برای مالکین بوجود می آید تا قرارداد را از بین ببرند.
